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          黑山量化投資社區

          成都主城區價差調查|十四個板塊“虧著賣”,正興麓山價差過萬

          銳理數據2021-10-09 13:03:45

          2016年下半年到現在以來,成都樓市一直在坐過山車。

          9月的房價飛漲將樓市推向了高潮,10月樓市迎來全面調控,給火熱的樓市迅速降溫;11月主城區卻誕生了溢價率近200%的高價地!


          接下來2017年的3.23新政剛剛加碼,4月6日眾多開發商卻在土拍市場的百輪廝殺,讓成都的主城區房價充滿了想象空間。


          銳理君統計,從2016年1月至今,主城區共有32個板塊成交出讓了57宗二類住宅和住兼商地塊,合計4887.4畝,合計建筑面積888.67萬平方米。(本文所統計的所有地塊數據均為二類住宅和住兼商地塊)


          面對水漲船高的溢價率和樓面地價,主流房企的態度怎樣?很值得尋味。


          價差差距拉大?熱門板塊面粉比面包貴

          2016年至今,成都主城區有32個板塊有過住宅地塊成交,還有10余個板塊沒有成交,住宅地塊成交平均溢價率65.36%,放在全國看來,這是屬于可以接受的正常水平。


          對各個板塊做區別分析,有意思的是,整個近1年半,溢價率最高的不是城南,而是城東。城東的塔子山以199.36%,大面以165.03%、東客站以125.81%的溢價率占據排行前三位;其次才是城南的華府板塊122.31%以及新川板塊118.93%、中和110%;此外,城西的外金沙126.4%是該方向唯一一個溢價率過百的板塊。溢價率總體呈現東、南走強的態勢。

          成都主城區各板塊2016年至2017年5月二類住宅宗地成交情況


          需要注意的是,主城區這一年半有6個板塊的樓面地價均價過萬,分別是撫琴—石人、外金沙、新華公園、塔子山、順江村(新雙楠)。如果再加上房價構成的其他要素,包括設計費監理費審計費、建安成本、配套成本、資金成本、管理成本和稅費等,目前行情下大約總和為4000元/平方米,大家或許會對未來成都房價的走勢有一個預判。


          銳理君選取了一個參照坐標系,也就是各板塊整個2017年4月的住宅備案均價,這是最接近反應當前市場行情的指標,以此減去過去一年半的住宅成交樓面地價,即是各板塊的開發價差,這個價差決定了開發商可以在多大程度上享有利潤。

          主城區2016年至2017年5月各板塊樓面地價與4月備案均價價差一覽


          通過降序排列的上表我們可以發現,撫琴—石人出現賬面價格倒掛的情況,面粉貴過面包。而蜀都新城以下0到4000元價差段的13個板塊,利潤也相對不足,其中包含了外雙楠、外金沙、華府、大豐、大面、東客站、外光華等較為熱門的板塊。至于4000到8000價差段的各板塊,都有各種利潤空間,值得密切關注。

          不過需要單獨說明的是排在第一集團的正興、麓山2個板塊,價差都超過13000元/平方米。我們來看看麓山成交的產品是哪些:麓湖生態城和蔚藍卡地亞的洋房;合能楓丹鉑麓的多層、小高層;復地御香山、中德麓府的高層,都是高端品質型產品。正興成交的,則是萬科翡翠公園和蔚藍卡地亞花園城的超高層,以及少量建發淺水灣的聯排別墅。

          這兩個板塊與主城區其他高密度住宅板塊價格和產品構成截然不同,其開發門檻和設計門檻也更高,不具備普遍代表性。此外,海椒市備案成交的為九龍倉雍錦匯和阿瑪尼公寓的城市超高層豪宅,也同樣不具備普遍性。


          跟著主流房企拿地 少犯錯不打堆

          上面我們分析到主城區某些看似熱門的區域實質上價差很小甚至為負值,現在我們可以分析一下成都的主流房企是如何拿地的,他們對成本的控制是怎樣的。


          銳理君選取了2016年至今成都住宅備案成交金額排名靠前20位的企業,這些主流房企中有12家在這一年半里對主城區18個板塊共有24次針對二類住宅地塊以及住兼商地塊的“拿地補倉”,從頻次上可以清晰看出華府是最受主流房企青睞的板塊,其次是新川和三圣鄉、國賓。

          主流房企2016年至2017年5月在主城區各板塊拿地頻次一覽(格類所涉及房企排名不分先后


          從數據統計上看,主流房企中萬科、恒大、藍光、融創、龍湖、中洲控股、中鐵建,在過去一年半都曾有過超100%溢價率的拿地行為。


          其中中海在拿華府地塊時出現過10880元/平方米的樓面地價;恒大拿新華公園地塊時也出現過10550元/平方米的樓面地價,但值得注意到的是“高溢價”和“高樓面地價”不會同時出現在主流房企的單次拿地行為中。

          另外值得注意的,過去一年半出現的總價、單價、樓面地價地王都不是主流房企所拿,此外,綠地、保利、華潤三家央企、國企對住宅地塊的溢價率和樓面地價都控制在板塊相對較低水平,符合其一貫規律。

          可以看得出,過去一年半的土地市場主流房企在布局上顯得更為均衡,除了華府板塊,基本沒有出現一擁而上的情況。并且還可以關注到如萬達、萬科、恒大這樣的企業,接下來將觸角伸向了二三圈層,以規避主城區的限購政策和激烈競爭。這對于成都未來的城市化進程,不得不說是個利好。

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