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          2017年版《建设工程质量保证金管理办法》解读

          不动产法律资讯2021-08-04 11:57:50

          作者:朱绍坤,云南凌云律师事务所不动产法律事务部主任




          一、修订背景

          2016年6月23日国务院办公厅发布《关于清理规范工程建设领域保证金的通知》国办发〔2016〕49号文,提出了一系列要求,包括清理规范工程建设领域保证金,对建筑业企业在工程建设中需缴纳的保证金,除依法依规设立的投标保证金、履约保证金、工程质量保证金、农民工工资保证金外,其他保证金一律取消。转变保证金缴纳方式,推行银行保函制度,建筑业企业可以银行保函方式缴纳。对保留的保证金,要严格执行相关规定,确保按时返还等。为贯彻落实国务院关于进一步清理规范涉企收费、切实减轻建筑业企业负担的精神,规范建设工程质量保证金管理,住房城乡建设部、财政部近日对《建设工程质量保证金管理办法》进行了修订,并于2017年7月1日实施。

          二、相关亮点

          2.1将建设工程质量保证金预留比例由5%降至3%,下调了2个百分点,势必给建筑企业带来利好。

          2.2根据新版《建设工程质量保证金管理办法》(以下简称“新办法”),发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返还等内容,并与承包人在合同条款中对涉及保证金的相关事项进行约定,如保证金预留、返还方式及保证金预留比例、期限等。

          2.3在工程项目竣工前,已经缴纳履约保证金的,发包人不得同时预留工程质量保证金。采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他保证方式的,发包人不得再预留保证金。

          2.4缺陷责任期内,承包人认真履行合同约定的责任;到期后,承包人向发包人申请返还保证金。

          2.5发包人在接到承包人返还保证金申请后,应于14天内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议,发包人应当按照约定将保证金返还给承包人。对返还期限没有约定或者约定不明确的,发包人应当在核实后14天内将保证金返还承包人,逾期未返还的,依法承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14天内不予答复,经催告后14天内仍不予答复,视同认可承包人的返还保证金申请。

          2.6新办法对保证金的预留管理也有严格的规定。缺陷责任期内,实行国库集中支付的政府投资项目,保证金的管理应按国库集中支付的有关规定执行。其他政府投资项目,保证金可以预留在财政部门或发包方。缺陷责任期内,如发包方被撤销,保证金随交付使用资产一并移交使用单位管理,由使用单位代行发包人职责。

          2.7社会投资项目采用预留保证金方式的,发、承包双方可以约定将保证金交由第三方金融机构托管;推行银行保函制度,承包人可以银行保函替代预留保证金。

          三、关联解读暨缺陷责任期与保修责任期的区别



          概念

          法律规定

          期间

          责任承担

          联系

          缺陷责任期

          缺陷责任期亦指预留建设工程质量保证金期间,其概念源于2005年《建设工程质量保证金管理暂行办法》之规定。

          《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条 ?本办法所称建设工程质量保证金(以下简称保证金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

          缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件,以及承包合同的约定

          缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。缺陷责任期重新为一般为1年,最长不超过2年,由发、承包双方在合同中约定。

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          如果缺陷发生在缺陷责任期内,对于承包人没有进行维修的行为,发包方是可以从质保金中扣除。

          二者存在期间的重合,即大部分工程保修责任期包含了整个缺陷责任期,如地基基础和主体结构工程等保修期。

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          保修责任期

          保修期指的是承包人对工程承担保修责任的一个期限。

          《房屋建筑工程质量保修办法》

          第八条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

          第九条 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。

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          房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。房屋建筑工程的最低保修期限为:(一)地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气系统、给排水管道、设备安装为2年;(五)装修工程为2年。?其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

          如缺陷发生在保修期内缺陷责任期外,则对于承包商不维修的行为或许只能通过法律途径解决。


          四、附录质量保证金相关法律、法规、司法解释节选

          4.1《中华人民共和国建筑法》

          第五十九条 建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定,对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验,不合格的不得使用。

          第六十条 建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

          建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。

          第六十一条 交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

          第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。

          建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

          第六十三条 任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。

          4.2《建设工程质量管理条例》
          第三十九条 建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

          第四十条 在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

          (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

          (三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

          (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

          其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

          建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

          第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

          第四十二条 建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的,产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定,并根据鉴定结果采取加固、维修等措施,重新界定使用期。

          4.3《基本建设财务管理规则》

          第三十四条? 建设单位应当严格执行工程价款结算的制度规定,坚持按照规范的工程价款结算程序支付资金。建设单位与施工单位签订的施工合同中确定的工程价款结算方式要符合财政支出预算管理的有关规定。工程建设期间,建设单位与施工单位进行工程价款结算,建设单位必须按工程价款结算总额的5%预留工程质量保证金,待工程竣工验收一年后再清算

          4.4《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

          第十一条 因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定,承包人拒绝修理、返工或者改建,发包人请求减少支付工程价款的,应予支持。

          第十二条 发包人具有下列情形之一,造成建设工程质量缺陷,应当承担过错责任:

          (一)提供的设计有缺陷;

          (二)提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准;

          (三)直接指定分包人分包专业工程。

          承包人有过错的,也应当承担相应的过错责任。

          第十三条 建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

          第十四条 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:

          (一)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;

          (二)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;

          (三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。?

          五、附《住房城乡建设部 财政部关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》建质[2017]138号


          住房城乡建设部 财政部关于印发建设工程质量保证金管理办法的

          通知

          建质[2017]138号

          党中央有关部门,国务院各部委、各直属机构,高法院,高检院,有关人民团体,各中央管理企业,各省、自治区、直辖市、计划单列市住房城乡建设厅(建委、建设局)、财政厅(局),新疆生产建设兵团建设局、财务局:

          为贯彻落实国务院关于进一步清理规范涉企收费、切实减轻建筑业企业负担的精神,规范建设工程质量保证金管理,住房城乡建设部、财政部对《建设工程质量保证金管理办法》(建质[2016]295号)进行了修订。现印发给你们,请结合本地区、本部门实际认真贯彻执行。

          中华人民共和国住房和城乡建设部

          中华人民共和国财政部

          2017年6月20日



          建设工程质量保证金管理办法

          第一条 为规范建设工程质量保证金管理,落实工程在缺陷责任期内的维修责任,根据《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《国务院办公厅关于清理规范工程建设领域保证金的通知》和《基本建设财务管理规则》等相关规定,制定本办法。

          第二条 本办法所称建设工程质量保证金(以下简称保证金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金

          缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件,以及承包合同的约定

          缺陷责任期一般为1年,最长不超过2年,由发、承包双方在合同中约定。

          第三条 发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返还等内容,并与承包人在合同条款中对涉及保证金的下列事项进行约定:

          (一)保证金预留、返还方式;

          (二)保证金预留比例、期限;

          (三)保证金是否计付利息,如计付利息,利息的计算方式;

          (四)缺陷责任期的期限及计算方式;

          (五)保证金预留、返还及工程维修质量、费用等争议的处理程序;

          (六)缺陷责任期内出现缺陷的索赔方式;

          (七)逾期返还保证金的违约金支付办法及违约责任。

          第四条 缺陷责任期内,实行国库集中支付的政府投资项目,保证金的管理应按国库集中支付的有关规定执行。其他政府投资项目,保证金可以预留在财政部门或发包方。缺陷责任期内,如发包方被撤销,保证金随交付使用资产一并移交使用单位管理,由使用单位代行发包人职责。

          社会投资项目采用预留保证金方式的,发、承包双方可以约定将保证金交由第三方金融机构托管。

          第五条 推行银行保函制度,承包人可以银行保函替代预留保证金。

          第六条 在工程项目竣工前,已经缴纳履约保证金的,发包人不得同时预留工程质量保证金。

          采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他保证方式的,发包人不得再预留保证金。

          第七条 发包人应按照合同约定方式预留保证金,保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的,保函金额不得高于工程价款结算总额的3%

          第八条 缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的,缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的,在承包人提交竣工验收报告90天后,工程自动进入缺陷责任期。

          第九条 缺陷责任期内,由承包人原因造成的缺陷,承包人应负责维修,并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用,发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除,费用超出保证金额的,发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后,不免除对工程的损失赔偿责任。

          由他人原因造成的缺陷,发包人负责组织维修,承包人不承担费用,且发包人不得从保证金中扣除费用。

          第十条 缺陷责任期内,承包人认真履行合同约定的责任,到期后,承包人向发包人申请返还保证金。

          第十一条 发包人在接到承包人返还保证金申请后,应于14天内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议,发包人应当按照约定将保证金返还给承包人。对返还期限没有约定或者约定不明确的,发包人应当在核实后14天内将保证金返还承包人,逾期未返还的,依法承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14天内不予答复,经催告后14天内仍不予答复,视同认可承包人的返还保证金申请。

          第十二条 发包人和承包人对保证金预留、返还以及工程维修质量、费用有争议的,按承包合同约定的争议和纠纷解决程序处理。

          第十三条 建设工程实行工程总承包的,总承包单位与分包单位有关保证金的权利与义务的约定,参照本办法关于发包人与承包人相应权利与义务的约定执行。

          第十四条 本办法由住房城乡建设部、财政部负责解释。

          第十五条 本办法自2017年7月1日起施行,原《建设工程质量保证金管理办法》(建质[2016]295号)同时废止。

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